Q. この物件が企画された頃の時代背景は？ リーマンショック直後で世界的金融不安となり、世界的な株価下落、世界同時不況の深刻化へ向かう09年当時。先行き不透明感の中で、世界有数のグローバルファンド（ファンド規模約１兆円）とはいえ、キャピタルコールが出来ない状況でした。 09年は、国内も実質GDP成長率が前年に続きマイナス5.5％、東京都の地価も07年対比マイナス33.0％で、不動産取引も低調でした。 続きを読む

Q. このプロジェクトが企画された頃の時代背景は？ 国内での収益不動産は、もはや政令指定都市にまで投資エリアを広げ、また投資対象はオフィスや住宅では期待利回りが物足りなく、地方都市までショッピングセンターやホテルといった一般的には収益の安定しないオペレーショナルアセットにまで拡がっておりました07年にアマンリゾーツと合弁事業に着手。しかし、海外まで積極投資する会社は一部の商社を除いては珍しく、デベロッパーも平成バブル時の痛手がトラウマで投資先に苦慮していた頃でした。しかし、為替は１ドル100円を切ってきました（11年に75円）し、ユーロも150円台（12年に94円）でしたので海外に開発事業（最低５年程度）として出ることは、タイミング的にも地理的に分散した事業エリアや為替ポートフォリオとしても有効かと判断いたしました。 続きを読む

Q. この物件が企画された頃の時代背景は？ 国内の宿泊施設（旅館やホテル）は80年の85千軒をピークに05年には64千軒（75％）に減少。企業リストラの一環で福利厚生施設の処分が全盛の頃、特に郊外やリゾート地の施設は売却対象としてマーケットに数多く存在し、温泉地として国内有数の「箱根」とて例外でなく、低稼働な宿泊施設が散見されていた05年当時でした。 続きを読む

Q. この物件が企画された頃の時代背景は？ 物件仕入競争が地方都市まで波及し、既存収益物件の価格高騰が激化し売り物件の品薄感は極限に達していました（05年）。 04年末オフィスビル空室率は、福岡ビジネス主要６地区で10.8％超、東京都心五区は6.1％で、需給環境は改善してきたもの、依然として予断は許さない状況でした。 続きを読む

Q. この物件が企画された頃の時代背景は？ いざなみ景気により、不良債権問題の処理も進展し、世界経済の回復に合わせて輸出が増加し設備投資も伸びて消費の回復につながり、裾野の広い景気拡大となる04年に物件取得。都心部では地価が上昇に転じた頃でした。 オフィスの「2003年問題」は、結果として都心五区で137万坪の募集面積に対して87万坪の成約で在庫が50万坪で04年を迎えました。いづれも過去史上最高面積でした。都心五区の空室率は８％前半、港区は９％半ば。オフィス賃貸業としてはまだまだ予断は許さない環境でした。 続きを読む

Q. この物件が企画された頃の時代背景は？ 日銀による空前の金融緩和策「ゼロ金利政策」や内閣による総合経済対策、財政構造改革停止法を成立させ、金融機能早期健全化法により銀行への公的資本注入を可能としたことで金融不安は一段落したものの（99年）、企業倒産の負債総額が約24兆円で過去最悪、そごうは本年施行された民事再生法により再生開始（00年） 一方で、首都圏の新築分譲マンションは94年から毎年8万戸前後の供給が06年まで続き、00年には戦後史上最多の大量供給9.5万戸となる時に本事業に着手しました。 続きを読む

Q. この物件が企画された頃の時代背景は？ 72年田中角栄内閣時の日本列島改造論で全国にデベロッパーが土地を買い漁った時代の産物で、当社もご多分に漏れずにバブル前まで塩漬けにされた山だった物件。これを東京でバブルに火がついた頃に「それ行け」とばかりに大規模造成工事に着手し完成宅地が1500区画も出来た頃にはバブルは崩壊していました。そして、91年に赴任した私は地方都市の長く厳しい低迷期の始まりと時を同じくして三年間、広島で良い経験をさせていただきました。なお、90年に不動産総量規制は解除されたものの、東京本社の当社は地方都市に開発資金を回す余裕はなかったようでした。また、当時の広島を含む中四国地方では「東急グループ」の知名度は低く、東急インのブランドでビジネスホテルが１件ある程度でした。 続きを読む

Q. この物件が企画された頃の時代背景は？ 実質GDP成長率が60年代後半のいざなぎ景気に迫る７％を超え（88年）、日経平均株価は38,957円の史上最高値を記録し（89年）、着工面積は73年の列島改造ブームを上回る2.8億㎡（同年）で、東京一極集中により地価がピークを迎える、正に「平成バブル」絶頂期の89年に企画がスタート。急激な地価高騰により、法人は保有税対策、個人は相続税対策に躍起となって土地有効活用全盛の頃でした。 続きを読む