私がプロデュースした過去の不動産事業についてテーマごとに
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インタビューPICKUP #03 不動産開発・商品企画【建替型分譲マンション開発】《シエルトーレ三番町》東京都千代田区三番町〜2003年3月竣工 2016.10.10
Q. この物件が企画された頃の時代背景は？
日銀による空前の金融緩和策「ゼロ金利政策」や内閣による総合経済対策、財政構造改革停止法を成立させ、金融機能早期健全化法により銀行への公的資本注入を可能としたことで金融不安は一段落したものの（99年）、企業倒産の負債総額が約24兆円で過去最悪、そごうは本年施行された民事再生法により再生開始（00年）
一方で、首都圏の新築分譲マンションは94年から毎年8万戸前後の供給が06年まで続き、00年には戦後史上最多の大量供給9.5万戸となる時に本事業に着手しました。
Q. この物件のコンセプトは？
半蔵門駅からも至近な高級住宅地「番町」の中でも、皇居が見下ろせる希少性のある高台に立地。
差別化のポイントとして、敷地内に当時としては珍しいロータリー式の車寄せや緑道（公開空地）を配した正統派高級マンション仕様のアプローチを演出しました。また、開口部には、当時の住宅としては珍しいカーテンウォールを採用し、眺望確保や外観に特徴をもたせ差別化を図りました。
Q. この物件が当時、画期的だった点は？
「究極のセキュリティ」として、分譲マンションとしては日本初の交番をビルドインした高級マンション。千代田区認定としては初の総合設計制度の導入で容積率100％超の割増と補助金の獲得や事業者の「住宅附置義務とばし」を複数受け入れることが出来たことで事業計画の大幅な向上が図れて画期的でした。
Q. この物件で苦労した点、問題になった点は？
築50年弱の区分所有者が複数残る本件を居抜きで１件ずつ１年かけて計画的に購入して行ったが、最後まで売却同意が取れない既存権利者が１件残ってしまいました。
Q. その問題を解決した方法は？
想定の範囲内ではあったので、臨時管理組合総会の招集から手続きを粛々と進め、建替決議を確定させることにより売渡請求権を活用しながら、区分所有者と交渉を進めました。結果、等価交換事業として、一旦買取後、新築建物として譲渡してご満足いただくことが出来ました。
以上です。
ご多忙のところ、ご協力ありがとうございます。
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