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インタビューPICKUP #06 ファンドマネジメント【リゾートホテル開発】《季の湯 雪月花ホテル》神奈川県足柄下郡箱根町〜2006年10月竣工 2016.10.10

#06 ファンドマネジメント【リゾートホテル開発】《季の湯 雪月花ホテル》神奈川県足柄下郡箱根町〜2006年10月竣工

Q. この物件が企画された頃の時代背景は?

国内の宿泊施設(旅館やホテル)は80年の85千軒をピークに05年には64千軒(75%)に減少。企業リストラの一環で福利厚生施設の処分が全盛の頃、特に郊外やリゾート地の施設は売却対象としてマーケットに数多く存在し、温泉地として国内有数の「箱根」とて例外でなく、低稼働な宿泊施設が散見されていた05年当時でした。

Q. この物件のコンセプトは?

「古き良き日本の原風景を思い出せる旅館のようなホテル」を目指しました。
約1万m2の土地に既存の地形の高低差や雑木を活かして中庭を配し、周辺への景観配慮や圧迫感を軽減するため切妻屋根を採用しました。
 

Q. この物件が当時、画期的だった点は?

当時としては珍しい全室バルコニーに檜露天風呂を設けることで、部屋によって異なる箱根の様々な眺望を湯船に浸かりながら満喫出来たこと。
二つの源泉を趣向の異なる九つの屋内外共用風呂に効果的に振り向け、またホテルでありながら二食付きにこだわったことで、「温泉旅館」としての真骨頂を発揮出来たこと。
 

Q. この物件で苦労した点、問題になった点は?

所有者は、保養所建設を目的に購入した土地であったため、大義名分はたてながらも売却して資金回収を図りたかったこと。
土地活用案としては消去法でホテルしかなく、建設するとなれば箱根で最大級となるため稼働状況に不安があり、オフィスや住宅と違い収益の安定性がない。
リゾート地で土地評価が低く、また開発案件なため事業資金の調達が厳しく、自己資金が多分に必要となり資金効率が悪くなること。

Q. その問題を解決した方法は?

所有者には一旦土地を売却したうえで、改めて投資家として劣後出資いただき、ホテルオペレーターには高賃料での賃借をいただき、さらに優先出資もいただくことで、各投資家の期待配当をアレンジいたしました。
クレジットのあるホテルオペレーターを誘致し長期の定期借家契約を結び、収益の安定を確保することで金融機関からノンリコースローンを早期に調達し、投資家のレバレッジ効果を高めた日本初のリゾートホテル開発型証券化事業が実現しました。

以上です。
ご多忙のところ、ご協力ありがとうございます。

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