私がプロデュースした過去の不動産事業についてテーマごとに
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ブログ 水無月＆文月 令和七年～ベトナム不動産投資 外国人への市場開放から10年 2025.07.15
2015年7月1日。UR都市機構の依頼でベトナムホーチミンの地に居た。偶然その日は、ベトナム史上、初めて外国人に不動産投資市場が開放された日である「住宅法」施行開始日。私もせっかくの機会なので、新築コンドミニアムのモデルルームを幾つか視察し、デポジットを入れ購入申込。あれから10年。ベトナムホーチミンがどう変わったのかを振り返ってみたい。 
もともとリーマンショック前の2007年頃、国内不動産価格は「ファンドバブル」でピークに達していた。そのため、活路を見出すため海外市場を独自で調べていた。地政学的にも東南アジアの主要都市と比較するとホーチミンの割安感を実感していた。そして、10年前にその機会が訪れた。
2015年時点のベトナムは、2005年と比較して人口は堅調に9.4％増、一人当たりGDPは約3.0倍、消費者物価指数は約2.4倍、経済成長率は10年平均で6.3％。これほどの経済成長が継続しているならば不動産価格が上がらないわけがない。プレビルドでの購入なので建物完成リスクや売却利益が出ても日本へ送金が出来ない？との話もあったが決断した。そして2018年3月、50階建て18棟約1万戸の新築コンドミニアムが着工後わずか1年強で完成した。
あれから10年。当初は順調に不動産価格は上昇。しかし2020年からの3年間コロナによるパンデミックや2022年4月に中堅デベロッパーによる不正社債発行で規制強化によりデベロッパーの資金繰りが悪化し開発プロジェクトが軒並み凍結。更に金利引き上げで住宅市場が低迷。ようやく2023年（完成後5年経過）から回復に向かい、悲願であったメトロ1号線（都市交通としてベトナム初）が2024年12月に総延長約20km14駅で全面開通。本件は都心始発駅から5駅目で徒歩5分に立地。2025年初めからは、首都ハノイの価格高騰がホーチミンにも波及し、メトロ効果もあり益々高騰。
経済環境は引き続き堅調ではあったが、突貫工事で建てた50階建ての施工不安もあり築7年が潮時と思い、またドル高ベトナムドン安が10年前比で約16.8％安と続いていたため、先月売却決済を完了。ドル建て資産形成のつもりで投資したものの、海外送金銀行の都合もあり円建てとした。無事にベトナム事業全額が着金出来てほっとひと安心。
今後、皆さんがベトナムホーチミンでの不動産投資を考えるならば、以下の５点を認識した上で検討することを推奨する。①ドル高ベトナムドン安の継続リスク②建物完成リスク（デベロッパー与信の見極め）③外国人からの中古購入の場合は、土地利用権の残存年数は、50年−築年数(残存年数による価格差に注意)④権利証発行リスク（完成後7年経過しても外国人には未発行で発行済案件とは価格差20％安といわれる）⑤海外送金手続きリスク（銀行によって送金審査基準が異なるため通貨が限定されたり必要書類が煩雑）
最後に、賃貸管理及び売却、海外送金、税務申告等、ワンストップで、現地でご対応頂いた会社社長及びそのスタッフさんに心から感謝致します。やはり、現地エージェント選びは最も重要なポイントだと思う。ありがとうございました。
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