私がプロデュースした過去の不動産事業についてテーマごとに
お話しさせていただいた「インタビュー」、現在の不動産市場に
ついての所感やプライベートな活動を書き綴った「ブログ」、
最新の活動状況についてのお知らせ「インフォメーション」と
いったコンテンツを用意しています。ぜひご覧下さい。
インタビュー #04 ファンドマネジメント【建替型オフィスビル開発】《T3 GATESビル》 東京都港区虎ノ門三丁目〜1976年8月竣工/2006年11月建替竣工 2016.10.10
Q. この物件が企画された頃の時代背景は？
いざなみ景気により、不良債権問題の処理も進展し、世界経済の回復に合わせて輸出が増加し設備投資も伸びて消費の回復につながり、裾野の広い景気拡大となる04年に物件取得。都心部では地価が上昇に転じた頃でした。
オフィスの「2003年問題」は、結果として都心五区で137万坪の募集面積に対して87万坪の成約で在庫が50万坪で04年を迎えました。いづれも過去史上最高面積でした。都心五区の空室率は８％前半、港区は９％半ば。オフィス賃貸業としてはまだまだ予断は許さない環境でした。
Q. この物件のコンセプトは？
物件仕入環境が厳しくなる中、ひとつの物件のステイタスを変化させることで、３つの目論見の違うファンドに順次売却する「輪廻転生」案件としてチャレンジすることにしました。
第１ファンドとしては、旧耐震設計建物やテナント７０％が１年後退去を理由に高利回りで取得し、残３０％を短期間で定期借家契約にまき直し、一定期間を収益目的で運用します。
第２ファンドとしては、高容積率かつ高有効率なオフィスビルに建替することで土地建物ポテンシャルを最大化して、開発期間中のキャピタルゲインを狙った運用です。
第３ファンドとしては、完成した新築収益ビルを取得してインカムゲインを享受する長期運用を行いました。
Q. この物件が当時、画期的だった点は？
フィービジネスを生業とするファンド会社として、また物件取得競争が激化するマーケット環境で、同一物件で三度のオプション報酬獲得の機会を自ら創出することが出来ました。
Q. この物件で苦労した点、問題になった点は？
ファンド間売買だったので、その時点での価格の妥当性をそれぞれの投資家にご理解いただくことは当然のことでした。
Q. その問題を解決した方法は？
右肩上がりのマーケットで時間差を活用して、各時期に各ファンドにおいて、投資目的や配当水準の異なる投資家をアレンジ出来たこと。また、店舗や事務所の借家人立退きや既存建物解体や新築といったコスト面やスケジュール面で流動的な要因を、当初想定以上に効率良く遂行出来たことが勝因です。
以上です。
ご多忙のところ、ご協力ありがとうございます。
★さらにご興味をいただけた方は会社HPも是非ご覧ください！★
アトランテ株式会社→http://www.atlante.co.jp
新着記事
-
インフォメーション 日本の底力のヒントを探るメディア「ビジネスタイムズ」に掲載頂きました。 2026.09.02
この度、アトランテ株式会社 代表取締役 田中扶美男が、中小企業が社会を変えるという信念のもと日本の底力のヒントを探るメディア「ビジネスタイムズ」に掲載されました。ビジネスリサーチ研究所が中小企業に焦点を当て、経営者へのインタビューや独自の調査データを通じてビジネス情報を発信し、日本を支える企業の取り組みや経営者の想いを紹介しています。
続きを読む -
インフォメーション 「経道 KEIDOー経営者の道を究めるメディアー」に掲載頂きました。 2026.08.04
この度、アトランテ株式会社 代表取締役 田中扶美男が、ビジネス情報メディア「経道（けいどう）」に掲載されました。経営者の挑戦や意思決定の軌跡に焦点を当てたインタビュー型のメディア。経営の本質やリアルな意思決定のストーリーを伝え、ビジネスパーソンや他の経営者に学びや道標を提供することを目的に、さまざまな業界で活躍する経営者へのインタビュー記事を多数掲載している。
続きを読む -
ブログ 水無月～令和八年 群馬県桐生市 明治擬洋風建築や近代文化遺産の宝庫を訪ねて 2026.06.25
桐生市は、奈良時代には既に絹織物を朝廷へ献上していた記録があり、「西の西陣、東の桐生」と称されるほど織物で知られた。江戸時代から近代にかけては絹織物産業が地域経済を支え、のこぎり屋根工場など独特の産業景観が形成された。織物産業で財を成した商人や実業家は、明治・大正期に近代化の象徴として洋館を建設したため今も多く残る。
続きを読む